Thành phố Hồ Chí Minh
kinh tế Thành phố
Báo cáo tổng hợp kết quả khảo sát nhu cầu thuê nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
(Giai đoạn 2026 - 2030 và định hướng đến năm 2040)
Tài liệu phục vụ Sở Xây dựng tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2026
Nhu cầu thuê có khả năng chi trả gấp khoảng 4,1 lần chỉ tiêu; có sự lệch pha tương đối giữa nhu cầu và nguồn cung về đất, nhà cho thuê
Tổng nhu cầu thuê (cầu tiềm năng), từ 59,3% số người của ba nhóm có nhu cầu.
Cầu hiệu dụng tại mức giá 3,77 triệu đồng/căn/tháng mà một nửa số hộ chấp nhận.
Nhu cầu cấp thiết của người đang thuê, ở tập thể hoặc ở chật; 52.000 căn đáp ứng 35,9%.
Nhu cầu cấp thiết ở khu vực TP.HCM cũ, nơi chỉ có 12,9% quỹ đất trong danh mục.
Bốn câu hỏi về chỉ tiêu 52.000 căn theo Nghị quyết số 303/NQ-CP
Bốn kết luận theo trình tự hiện trạng, phản ứng theo giá, phản ứng theo khoảng cách và định hướng 52.000 căn
Tình trạng nhà ở hiện tại quyết định nhu cầu
91,5% người đang thuê có nhu cầu, so với 14,5% người đã có nhà riêng. Trong số người có nhu cầu cấp thiết, 80,3% đang thuê nhà, phòng trọ, diện tích ở bình quân 9,0 m²/người (trung vị), tiền thuê trung vị 3,0 triệu đồng/tháng.
Cầu co giãn mạnh theo giá
Giá tăng 20% thì khoảng một phần ba người có nhu cầu cấp thiết rút lui (độ co giãn −2,23). Ở mức sàn khung giá, 51,1% chi trả được căn một phòng ngủ 35 m², chỉ 32,5% chi trả được căn hai phòng ngủ 45 m².
Lệch pha tương đối giữa nhu cầu và nguồn cung về đất, nhà cho thuê
70,8% người có nhu cầu cấp thiết đi làm dưới 10 km; 55,3% chọn thuê gần nơi làm việc. Ở bán kính 7 km, 63,6% số căn của 43 xã, phường được nêu tên chưa có khu đất trong danh mục đáp ứng; nới lên 10 km vẫn còn 49,9%.
Phân bổ theo nhu cầu cấp thiết của từng nhóm, từng vùng
Nhóm 1: 3.540 căn; Nhóm 2: 13.570; Nhóm 3 làm việc trong khu chế xuất, khu công nghiệp: 12.120; Nhóm 3 làm việc ngoài các khu: 22.770. Đường sắt đô thị (187 km năm 2030, 462 km năm 2035) mở vùng đất khả thi cho giai đoạn 2031-2040.
Chỉ tiêu đã có, nhưng ba con số nhu cầu đang lưu hành trải từ 958 đến 727.358 căn
Nguồn: Công văn số 680/QLN&TTBĐS (958 căn, kênh công văn đến 30/6/2026); Báo cáo số 24147/SXD-PTĐT, Biểu mẫu 2 (727.358 căn chỗ ở công nhân khu công nghiệp); kết quả khảo sát (211.706 căn cầu hiệu dụng).
Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 giao Thành phố 52.000 căn nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030, tăng dần từ 2.000 căn năm 2026 lên 20.000 căn năm 2030.
Trước đó Thành phố đã phân khai 45.000 căn cho ba đầu mối theo Báo cáo số 24147/SXD-PTĐT ngày 06/7/2026: Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố 25.000; Liên đoàn Lao động Thành phố 10.000; nhà lưu trú công nhân 10.000.
Báo cáo tiếp cận chỉ tiêu theo đối tượng thụ hưởng: 52.000 căn dành cho nhóm nào, ở đâu, bao nhiêu căn và loại căn nào. Mức 45.000 căn đã phân khai là bối cảnh triển khai.
Sáu văn bản tác động trực tiếp tới nhà ở cho thuê
| Văn bản | Nội dung dùng trong báo cáo |
|---|---|
| Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 | Khung chung về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, đối tượng hưởng chính sách (Điều 76). |
| Nghị quyết số 201/2025/QH15 | Thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội. |
| Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 | Quỹ nhà ở địa phương: mục tiêu, chức năng (Điều 5); nguồn vốn (Điều 8); mua lại quỹ nhà có sẵn (khoản 1 Điều 18). |
| Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16 | Chỉ định chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trên quỹ đất do Nhà nước quản lý (điểm đ khoản 3 Điều 12); phát triển quỹ đất theo định hướng giao thông công cộng. |
| Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 | Chỉ tiêu 52.000 căn theo năm (Phụ lục III); ưu tiên đô thị lớn, khu công nghiệp, khu TOD; báo cáo tiến độ hằng quý. |
| Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) | Khoản 1 Điều 33 về quỹ đất nhà ở cho thuê trong khu TOD; hiệu lực dự kiến 01/3/2027 nếu được thông qua. |
11.895 phiếu, suy rộng lên khung tổng thể 3.110.000 người qua sáu bước công khai
| Nhóm đối tượng | Cỡ mẫu thiết kế | Phiếu hợp lệ | Sai số biên (95%) | Khung tổng thể N | Tỷ lệ có nhu cầu | Số căn suy rộng |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhóm 1 · cán bộ, công chức, viên chức và người lao động trong hệ thống chính trị | 10.000 | 9.018 | ±1,05 | 210.000 | 47,0% | 22.657 |
| Nhóm 2 · đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội (Điều 76) | 2.000 | 566 | ±4,14 | 700.000 | 59,5% | 95.643 |
| Nhóm 3 · công nhân, người lao động trong và ngoài khu chế xuất, khu công nghiệp | 2.000 | 2.311 | ±2,09 | 2.200.000 | 60,4% | 305.111 |
| Tổng | 14.000 | 11.895 | - | 3.110.000 | 59,3% | 423.411 |
Nguồn: Bảng 13, 16, 67. Khảo sát trên cả 168 xã, phường, đặc khu; số liệu chốt ngày 10/9/2026.
Mỗi số liệu mang một trong năm nhãn nguồn; khung tổng thể N là tham số tác động mạnh nhất tới số căn
| Nhãn | Loại số liệu | Ví dụ trong báo cáo |
|---|---|---|
| KS | Số đo trực tiếp từ phiếu khảo sát, đã gia quyền | Tỷ lệ có nhu cầu 59,3%; mức giá tại ngưỡng cầu 50% |
| SR | Suy rộng từ mẫu ra tổng thể qua khung N | Tổng cầu tiềm năng 423.411 căn; cầu hiệu dụng 211.706 căn |
| HC | Số liệu hành chính do cơ quan nhà nước công bố | Chỉ tiêu 52.000 căn; 10.056 căn nhà ở xã hội cho thuê |
| TS | Tham số tính toán do đơn vị tư vấn xác lập | Khung N; suất 400 căn một hecta; ngân sách đi lại 30 phút |
| KB | Kịch bản tính toán định hướng | Quy mô từng giai đoạn của lộ trình đến năm 2040 |
Nguồn: Bảng 3. TS ghi căn cứ và độ nhạy; KB dùng như kịch bản định hướng, không như dự báo.
Biên độ tác động của khung tổng thể N tới kết quả, cao hơn nhiều lần sai số chọn mẫu của cuộc khảo sát (±1,00%).
Dải độ nhạy của N (Bảng 15); cầu hiệu dụng chạy từ khoảng 162 đến 330 nghìn căn, vẫn gấp nhiều lần chỉ tiêu.
Nhóm 2 đạt 28,3% cỡ mẫu thiết kế, sai số biên tối đa ±4,14%; kết luận riêng của nhóm đọc ở cấp toàn nhóm.
Nhu cầu có khả năng chi trả 211.706 căn, gấp khoảng 4,1 lần chỉ tiêu
Nguồn: Bảng 12, 17, 52 (nhãn SR); Nghị quyết số 303/NQ-CP, Phụ lục III (HC). Dải tô nhạt: cầu hiệu dụng theo hai phép kiểm tra (150-369 nghìn căn); nhu cầu cấp thiết theo ba cách xác định (117.760-161.150 căn).
Tại mọi điểm trong dải kiểm tra, cầu vẫn gấp 2,9 đến 7,1 lần chỉ tiêu, nên kết luận không đổi chiều. Báo cáo giữ 211.706 căn làm số tham chiếu vì nó nằm trong dải và được tính qua các bước công khai từng tham số.
Lọc tiếp theo tình trạng nhà ở, nhu cầu cấp thiết là 144.840 căn, bằng 86,3% phần nhà ở xã hội; chỉ tiêu 52.000 căn đáp ứng 35,9%.
Thị trường cho thuê tư nhân không bù được phần vượt: căn hai phòng ngủ 45-60 m² có giá chào thuê trung vị 8,0 triệu đồng/tháng, chỉ 5,5% số tin dưới 5,16 triệu đồng.
Bốn dải giá của tổng cầu tiềm năng, mỗi dải khoảng 105.853 căn, gắn với loại hình cung phù hợp
| Dải | Mức chi trả (đồng/căn/tháng) | Số căn | Loại hình cung phù hợp | Nhóm 1 | Nhóm 2 | Nhóm 3 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| D1 | từ 5.162.518 | 105.853 | Nhà ở xã hội căn từ 54 m²; nhà ở thương mại cho thuê | 7,5% | 29,7% | 62,8% |
| D2 | 3.765.341 - dưới 5.162.518 | 105.853 | Nhà ở xã hội cho thuê căn 39-54 m² | 7,2% | 24,8% | 68,0% |
| D3 | 2.622.587 - dưới 3.765.341 | 105.853 | Căn nhỏ 27-39 m²; nhà lưu trú công nhân; nhà trọ đạt chuẩn | 5,0% | 22,1% | 72,9% |
| D4 | dưới 2.622.587 | 105.852 | Giường, phòng ở ghép, ký túc xá; nâng chuẩn nhà trọ; hỗ trợ tiền thuê | 3,3% | 17,6% | 79,0% |
Nguồn: Bảng 18 (nhãn SR). Cầu hiệu dụng 211.706 căn gồm dải D1 và D2; ba cột cuối là cơ cấu nhóm đối tượng trong từng dải.
Phần nhà ở xã hội của cầu hiệu dụng (79,3%): kênh Nhà nước chủ yếu ở D1, doanh nghiệp nhà ở xã hội chủ yếu ở D2.
Chỉ cần chỗ ở (7,2%): nhà lưu trú, ký túc xá, nhà trọ nâng chuẩn.
Hộ cần từ ba phòng ngủ (13,5%): phù hợp nhà ở thương mại cho thuê.
Người đang thuê trọ, ở chật là người cần nhất; điều họ vướng trước hết là thông tin và thủ tục
Chênh lệch theo tình trạng nhà ở 77,0 điểm %, gấp gần sáu lần chênh lệch giữa ba nhóm (13,4 điểm %); giữ nguyên sau khi kiểm soát thu nhập, tuổi, quy mô hộ, địa bàn.
chưa từng nộp hồ sơ đăng ký thuê nhà ở xã hội.
chưa từng tìm hiểu về nhà ở xã hội cho thuê.
80,3% người có nhu cầu cấp thiết đang thuê nhà, phòng trọ, diện tích ở bình quân đầu người chỉ 9,0 m²
đang thuê nhà, phòng trọ; 13,8% ở nhờ, ở cùng gia đình dưới 15 m²/người; 2,9% ở tập thể; 2,9% có nhà riêng nhưng chật.
Diện tích ở bình quân đầu người (trung vị), khoảng 60% ngưỡng 15 m²/người; Nhóm 3 trong khu chỉ 8,0 m².
Tiền thuê trung vị của người đang thuê; 24,3% chi trên 30% thu nhập hộ. Thu nhập hộ trung vị 17,5 triệu đồng/tháng.
Nhu cầu cấp thiết; 117.760-161.150 căn theo ba cách xác định, Nhóm 3 chiếm 65,0-69,2%.
Tỷ lệ đang thuê cao nhất ở Nhóm 3 làm việc trong khu chế xuất, khu công nghiệp (89,1%), cũng là nhóm có diện tích ở bình quân đầu người thấp nhất (8,0 m²); ở Nhóm 1, Nhóm 2 và Nhóm 3 làm việc ngoài các khu, tỷ lệ này lần lượt là 71,9%, 73,6% và 77,3%. Nhóm 2 có thu nhập hộ trung vị thấp nhất (13,5 triệu đồng một tháng, so với 17,5 triệu đồng ở ba nhóm còn lại).
Quy chế cho thuê dành trọng số cao nhất cho tình trạng nhà ở hiện tại của người đăng ký; cổng thông tin một cửa là giải pháp có chi phí thấp nhất. Với người đang thuê trọ, giá trị của nhà ở xã hội cho thuê nằm ở diện tích tăng từ khoảng 9 m² lên 11-17 m²/người và hợp đồng ổn định.
Cầu co giãn mạnh theo giá: giá tăng 20% thì khoảng một phần ba người có nhu cầu cấp thiết rút lui
Nguồn: Bảng 37, 38 (câu Q37, giá phù hợp với cả hộ); Bảng 26 (tin rao ngày 05/9/2026). Thang đo độc lập thứ hai cho 3.528.121 đồng, chênh 6,3%; ổn định qua hai lần chốt số liệu.
Muốn căn hai phòng ngủ, so với tỷ lệ chi trả được căn hai phòng ngủ 45 m² ở mức sàn khung giá.
Độ co giãn của cầu theo giá ở người có nhu cầu cấp thiết, gần mức −2,48 của toàn bộ người có nhu cầu; Nhóm 2 −2,77, Bình Dương cũ −2,69.
Người có nhu cầu không có khả năng đặt cọc, bị loại ngay từ khâu đầu vào.
Ở mức sàn khung giá, 51,1% chi trả được căn một phòng ngủ 35 m², chỉ 32,5% chi trả được căn hai phòng ngủ 45 m²
Nguồn: Bảng 56 (nhãn KS). Giá thuê = diện tích × 96.000 đồng/m²/tháng theo Quyết định số 82/2024/QĐ-UBND; chi trả được khi mức sẵn lòng chi trả không thấp hơn giá thuê.
Hộ ở ngưỡng cầu 50% thuê được căn nhà ở xã hội khoảng 39 m² theo đúng sàn khung giá, hộ ở ngưỡng cầu 25% thuê được căn khoảng 54 m²; diện tích căn là đòn bẩy ngang với giá thuê.
Căn hai phòng ngủ 45-50 m² (4,3-4,8 triệu đồng/tháng ở mức sàn) là sản phẩm chủ đạo, gắn với hỗ trợ lãi suất, kênh vốn dài hạn và trợ cấp tiền thuê theo hộ để đưa chi phí thực trả về gần 3,8 triệu đồng.
Ở Bình Dương cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ và với Nhóm 3 trong khu, căn nhỏ và nhà lưu trú công nhân phù hợp hơn.
Nhóm 2 và Bình Dương cũ nhạy cảm với giá hơn cả; Nhóm 3 làm việc trong khu có khả năng chi trả thấp nhất
| Chỉ báo | Chung | Nhóm 1 | Nhóm 2 | Nhóm 3 trong khu | Nhóm 3 ngoài khu | TP.HCM cũ | Bình Dương cũ | Bà Rịa - Vũng Tàu cũ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Chi trả được căn 1 phòng ngủ 35 m² ở mức sàn (%) | 51,1 | 65,7 | 59,6 | 38,3 | 55,9 | 60,9 | 30,2 | 36,3 |
| Chi trả được căn 2 phòng ngủ 45 m² ở mức sàn (%) | 32,5 | 44,7 | 41,0 | 21,4 | 36,1 | 40,9 | 14,4 | 20,4 |
| Vẫn thuê khi giá tăng 20% (%) | 66,3 | 68,3 | 59,8 | 66,0 | 69,6 | 68,1 | 60,7 | 64,6 |
| Độ co giãn của cầu theo giá | −2,23 | −2,07 | −2,77 | −2,25 | −1,97 | −2,09 | −2,69 | −2,37 |
| Nêu "giá thuê còn cao" là rào cản (%) | 41,9 | 39,2 | 40,0 | 50,9 | 35,4 | 35,3 | 60,1 | 38,6 |
Nguồn: Bảng 57 (nhãn KS); tính trên toàn bộ người có nhu cầu cấp thiết; câu Q40 (vẫn thuê khi giá tăng 20%), câu Q44 (rào cản), câu Q37 (mức sẵn lòng chi trả); độ co giãn tính theo công thức điểm giữa. Nhóm 3 trong khu, ngoài khu: người lao động làm việc trong, ngoài khu chế xuất, khu công nghiệp.
Có sự lệch pha tương đối giữa nhu cầu và nguồn cung về đất, nhà cho thuê
Tỷ trọng cầu theo nơi mong muốn thuê (câu Q34b), số liệu chốt 10/9/2026.
Trong 20 địa bàn cầu cao nhất, chỉ 3 có đất trong danh mục, 4 có văn bản trả lời không có đất. Quỹ đất theo Công văn số 2958/SNNMT-QLĐ ngày 02/02/2026.
Ràng buộc nằm ở vị trí, không nằm ở tổng quỹ đất: TP.HCM cũ có 12,9% quỹ đất trong danh mục nhưng 82,9% nhu cầu cấp thiết
Nguồn: Bảng 48 (nhãn SR, HC). Sức chứa lý thuyết theo suất 400 căn/ha (nhãn TS): TP.HCM cũ khoảng 24.600 căn, thấp hơn 43.120 căn phân bổ cho vùng; Bình Dương cũ 86.900 căn; Bà Rịa - Vũng Tàu cũ 79.900 căn.
Người có nhu cầu cấp thiết đang đi làm dưới 5 km, trong khoảng 7 km và dưới 10 km.
chọn khu vực thuê gần nơi làm việc, ở Nhóm 1 là 84,3%; 24,2% nêu vị trí dự án xa nơi làm việc là rào cản.
Báo cáo dùng 7 km làm bán kính chính để xếp thứ tự ưu tiên bố trí quỹ đất, kèm độ nhạy theo 5 km và 10 km.
147 khu đất (478,4 ha) đủ chứa khoảng 191.400 căn, nhưng quỹ đất nằm chủ yếu ở vành ngoài còn nhu cầu tụ ở lõi đô thị: 129 địa bàn chưa được nêu trong danh mục tập trung 74,8% nhu cầu.
52.000 căn: một phần ba cho Nhóm 1 và Nhóm 2, hai phần ba cho công nhân, người lao động; 82,9% ở khu vực TP.HCM cũ
Nguồn: Bảng 53 (nhãn SR), làm tròn tới hàng chục có kiểm soát để giữ đúng tổng hàng và tổng cột.
Ba nguyên tắc phân bổ
- Thứ nhất, phân bổ tỷ lệ thuận với nhu cầu cấp thiết của từng ô nhóm đối tượng × vùng; tỷ lệ đáp ứng như nhau ở mọi nhóm, mọi vùng, khoảng 35,9%.
- Thứ hai, tách Nhóm 3 thành người làm việc trong và ngoài khu chế xuất, khu công nghiệp, vì hai bộ phận khác nhau về loại căn, khả năng chi trả và địa bàn.
- Thứ ba, phân bổ theo đối tượng thụ hưởng, không quy đổi theo đơn vị thực hiện; các đơn vị đã được giao 45.000 căn dùng cơ cấu này làm căn cứ đối chiếu khi lựa chọn đối tượng và địa bàn.
Cơ cấu sản phẩm: khoảng 80% căn hai phòng ngủ, trong đó một phần 55-70 m² cho hộ từ 5 người, và khoảng 20% căn một phòng ngủ (kể cả studio); phù hợp QCVN 04:2021/BXD.
Số căn phân bổ theo nhu cầu cấp thiết của từng nhóm đối tượng và từng vùng
| Nhóm đối tượng | Nhu cầu cấp thiết | TP.HCM cũ | Bình Dương cũ | Bà Rịa - Vũng Tàu cũ | Số căn phân bổ | Tỷ trọng (%) | Thuộc dải D1 (%) | Muốn studio, 1 phòng ngủ (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhóm 1 | 9.880 | 3.160 | 230 | 150 | 3.540 | 6,8 | 44,9 | 19,5 |
| Nhóm 2 | 37.790 | 12.710 | 690 | 170 | 13.570 | 26,1 | 52,9 | 16,3 |
| Nhóm 3 trong khu | 33.750 | 6.850 | 4.320 | 950 | 12.120 | 23,3 | 33,6 | 27,9 |
| Nhóm 3 ngoài khu | 63.420 | 20.400 | 1.330 | 1.040 | 22.770 | 43,8 | 41,2 | 18,2 |
| Tổng | 144.840 | 43.120 | 6.570 | 2.310 | 52.000 | 100,0 | 42,7 | 20,1 |
| Tỷ trọng vùng (%) | 82,9 | 12,6 | 4,4 | 100,0 |
Nguồn: Bảng 53, 55 (nhãn SR, KS). Vùng theo nơi mong muốn thuê; cột thuộc dải D1 là tỷ trọng nhu cầu cấp thiết có mức chi trả từ 5,16 triệu đồng/căn/tháng. Nhóm 3 trong khu, ngoài khu: người lao động làm việc trong, ngoài khu chế xuất, khu công nghiệp.
43 xã, phường được nêu tên chiếm 33.270 căn; ở bán kính 7 km, 63,6% số căn chưa có khu đất trong danh mục đáp ứng
Mỗi xã, phường được tô theo thứ tự ưu tiên chiếm phần lớn số căn của địa bàn đó.
Nguồn: Bảng 59 (nhãn SR, TS); danh mục khu đất theo Công văn số 2958/SNNMT-QLĐ, đối chiếu Công văn số 183/TTPTQĐ-BTQL; khoảng cách đường thẳng giữa tâm hai xã, phường; sức chứa quy đổi theo suất 400 căn/ha.
Ràng buộc về quỹ đất ở lõi đô thị không được giải quyết bằng cách nới bán kính
| Xã, phường | Số căn | Ưu tiên 1 | Ưu tiên 2 | Ưu tiên 3 |
|---|---|---|---|---|
| Tân Thuận | 1.710 | 0 | 0 | 1.710 |
| Sài Gòn | 1.550 | 0 | 0 | 1.550 |
| Linh Xuân | 1.440 | 1.090 | 350 | 0 |
| Trung Mỹ Tây | 1.270 | 0 | 1.270 | 0 |
| Bình Phú | 1.070 | 0 | 720 | 350 |
| 43 xã, phường được nêu tên | 33.270 | 2.720 | 9.390 | 21.160 |
Nguồn: Phụ lục 7, làm tròn tới hàng chục. Phần gộp cụm các địa bàn dưới 30 lượt chọn quy đổi là 18.730 căn.
Ở bán kính 5 km, Ưu tiên 3 chiếm 79,3% số căn; ở 10 km vẫn còn 49,9%.
Các khu đất trong danh mục ở gần lõi đô thị có quy mô nhỏ: Chợ Quán 3,10 ha, Bình Tiên 2,99 ha và Linh Xuân 2,72 ha, tương ứng khoảng 1.240, 1.200 và 1.090 căn. Phần lớn nhu cầu của các phường lõi như Sài Gòn, Vườn Lài, Bàn Cờ, Tân Định, Bình Thạnh và Tân Thuận thuộc Ưu tiên 3.
Trạng thái "chưa có trong danh mục" không đồng nghĩa với "không có đất".
Nhu cầu cấp thiết có mốc thuê năm 2026 là 55.910 căn, gấp khoảng 28 lần chỉ tiêu 2.000 căn của năm
Nhu cầu cấp thiết có mốc thuê năm 2026, lớn hơn toàn bộ chỉ tiêu 52.000 căn của giai đoạn.
ở khu vực TP.HCM cũ (47.900 căn). Theo nhóm: Nhóm 1 4.110; Nhóm 2 11.630; Nhóm 3 trong khu 12.110; Nhóm 3 ngoài khu 28.060 căn.
thuộc dải D1, cao nhất ở Nhóm 2 (51,6%) và Nhóm 1 (45,7%); 24,6% muốn căn studio hoặc một phòng ngủ.
Ba điểm tập trung cho năm đầu
- Thứ nhất, ưu tiên người có nhu cầu cấp thiết đã sẵn sàng thuê ngay và có khả năng chi trả ở dải D1.
- Thứ hai, ưu tiên sản phẩm hình thành nhanh: căn nhà ở xã hội tại dự án đã khởi công chuyển một phần sang cho thuê, quỹ nhà tài sản công chuyển công năng, quỹ nhà có sẵn được mua lại; khoảng một phần tư là căn một phòng ngủ.
- Thứ ba, tập trung tại khu vực TP.HCM cũ, trước hết ở các xã, phường thuộc Ưu tiên 1 và Ưu tiên 2.
Đường sắt đô thị mở rộng vùng đất khả thi cho giai đoạn 2031-2040
Nguồn: Bảng 50 (nhãn KB, TS). Dải cầu năm 2040: 227,0-279,3 nghìn căn. Một phần số căn cam kết đến 2030 đưa vào sử dụng sau 2030.
Mạng đường sắt đô thị hiện nay, năm 2030, năm 2035 (biên thấp 355 km).
Ngưỡng khoảng cách tham chiếu trong vùng đi bộ tới ga, theo tham số tính toán của đơn vị tư vấn về thời gian đi lại.
Mỗi giai đoạn 2031-2035 và 2036-2040 cần khoảng 75.000 căn; luỹ kế khoảng 202.000 căn, tương đương khoảng 83% cầu năm 2040.
Nguyên tắc cho vành đai ngoài sau 2035: đất trước, ga sau, giữ quỹ đất quanh ga tương lai và chỉ xây khi mốc vận hành đã chắc chắn.
Sáu nhóm kiến nghị, xếp theo thời điểm thực hiện
| Thời điểm | Nhóm | Nội dung | Chủ trì, phối hợp |
|---|---|---|---|
| Quý IV/2026 | Dữ liệu | Hoàn thiện dữ liệu nền: toạ độ khu đất trong danh mục; mở rộng danh mục quỹ đất sang các địa bàn chưa được nêu; lớp ga đường sắt đô thị; số liệu nguồn cung cấp dự án theo xã, phường. Đây là điều kiện để tính phần nhu cầu còn thiếu theo từng xã, phường. | Sở Nông nghiệp và Môi trường; Sở Xây dựng; Ủy ban nhân dân cấp xã; Liên đoàn Lao động; Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp |
| Quý I-II/2027 | Thông tin, xét duyệt và hỗ trợ người thuê | Cổng thông tin một cửa; quy chế cho thuê với trọng số cao nhất cho tình trạng nhà ở hiện tại (quý I/2027); trợ cấp tiền thuê theo hộ, hỗ trợ đặt cọc (quý II/2027). | Sở Xây dựng; Sở Tài chính |
| Trong năm 2027 | Cơ chế tạo lập nguồn cung | Thứ nhất, tín dụng 30-40 năm kèm bảo lãnh; Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố làm kênh vốn nối tiếp sau thời hạn hỗ trợ lãi suất qua HFIC, vốn từ một phần nguồn thu nghĩa vụ 20% quỹ đất nhà ở xã hội. Thứ hai, mua lại quỹ nhà có sẵn theo khoản 1 Điều 18 Nghị định số 302/2025/NĐ-CP. Thứ ba, nhà lưu trú, ký túc xá, nâng chuẩn nhà trọ. | Sở Tài chính; Sở Xây dựng; HFIC; Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố |
Đề xuất với Trung ương, triển khai chỉ tiêu theo đối tượng thụ hưởng và tạo quỹ đất cho các phường lõi
| Thời điểm | Nhóm | Nội dung | Chủ trì, phối hợp |
|---|---|---|---|
| Trong năm 2027 | Đề xuất với Trung ương | Đề xuất Bộ Xây dựng, khi sửa đổi Nghị định số 302/2025/NĐ-CP, cho phép quỹ nhà ở địa phương cho vay dài hạn hoặc hỗ trợ lãi suất nối tiếp, dùng nguồn vốn trích từ khoản nộp thay nghĩa vụ 20% quỹ đất nhà ở xã hội, kỳ hạn 30-40 năm, hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn. | Sở Xây dựng; Sở Tài chính; Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố |
| 2026-2030 | Chỉ tiêu và lộ trình | Triển khai 52.000 căn theo đối tượng thụ hưởng: ưu tiên nhu cầu cấp thiết; 17.110 căn cho Nhóm 1 và Nhóm 2, 34.890 căn cho công nhân, người lao động; 43.120 / 6.570 / 2.310 căn theo ba vùng; bố trí theo thứ tự Ưu tiên 1, 2, 3. Theo dõi bằng số căn cam kết tạo lập; đánh giá giữa kỳ cuối 2028; khoảng 75.000 căn mỗi giai đoạn 2031-2035 và 2036-2040. | Sở Xây dựng; các đơn vị được giao chỉ tiêu |
| 2027-2030 | Định hướng không gian | Tạo quỹ đất cho các phường lõi thuộc Ưu tiên 3 từ ba nguồn: mở rộng danh mục, quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, đất quanh ga; đưa tỷ lệ quỹ đất và sàn nhà ở cho thuê vào quy hoạch các khu TOD quanh mạng 187 km (2030) và 462 km (2035). | Sở Xây dựng; Sở Nông nghiệp và Môi trường |
Các kiến nghị trên được xây dựng từ kết quả khảo sát và các lớp dữ liệu hiện có; việc hoàn thiện dữ liệu nền nêu tại Bảng 62 cho phép cập nhật phân bổ theo xã, phường mà không phải tổ chức lại khảo sát.
Sản phẩm 2 kế thừa phía cầu của Sản phẩm 1 và bổ sung phía cung
Sản phẩm 2 không tạo số cầu hay mức giá mới; dùng cùng ngày chốt số liệu 10/9/2026 và cùng khung tổng thể N.
Phương án cơ sở của Sản phẩm 2 và bốn điểm nối với Sản phẩm 1
Phần Sản phẩm 2 tự xây dựng
- Phương án cơ sở: mua lại 11.000; tiếp nhận, cải tạo 4.000; xây mới trên đất công 8.000; thuê dài hạn để cho thuê lại 2.000 căn.
- Cam kết tạo lập 7.550 / 7.750 / 5.950 / 3.750 căn (2027-2030); đưa vào sử dụng đến hết 2030 khoảng 13.480 căn.
- Vốn tạo lập khoảng 18.953 tỷ đồng giai đoạn 2027-2030.
- Giá thuê tính đủ chi phí 4,78 triệu đồng/căn/tháng, thấp hơn cận dưới dải D1 của Sản phẩm 1.
Bốn điểm nối với Sản phẩm 1
- Thứ nhất, phần 25.000 căn của Quỹ lấy cơ cấu đối tượng thụ hưởng và vùng tại Bảng 53 làm căn cứ đối chiếu; Nhóm 2 và Nhóm 1 có tỷ trọng dải D1 cao nhất (52,9% và 44,9%).
- Thứ hai, nhu cầu cấp thiết có mốc thuê năm 2026 đã là 55.910 căn, nên danh sách chờ của Quỹ lập từ năm 2026.
- Thứ ba, công cụ theo thứ tự ưu tiên: Ưu tiên 1, 2 dùng khu đất trong danh mục; Ưu tiên 3 ở lõi đô thị dùng mua lại, chuyển công năng tài sản công và quỹ đất quanh ga.
- Thứ tư, kênh vốn nối tiếp của Quỹ gắn với đề xuất sửa đổi Nghị định số 302/2025/NĐ-CP.
Báo cáo tổng hợp kết quả khảo sát nhu cầu thuê nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2026 - 2030 và định hướng đến năm 2040
Thông tin liên hệ
- Đơn vị
- Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế Thành phố (CIT)
- Địa chỉ
- 149 Pasteur, phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh
- Điện thoại
- (028) 3932 1341
- ttcit.com.vn@gmail.com
- Website
- ttcit.com.vn
Đầu mối
- Họ và tên
- Ông Lê Thanh Hải
- Chức vụ
- Giám đốc Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế Thành phố
- Điện thoại
- 0983 977 938
- Đặt hàng
- Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh