Thành phố Hồ Chí MinhTrung tâm Tư vấn
ứng dụng kinh tế Thành phốĐơn vị tư vấn (CIT)
Kết quả khảo sát nhu cầu thuê nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Báo cáo tổng hợp (Sản phẩm 1), giai đoạn 2026–2030 và định hướng đến năm 2040. Tài liệu phục vụ Sở Xây dựng tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố.
Thực hiện theo Hợp đồng số 01/HĐ-QPTNƠ ngày 03/7/2026 giữa Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh và Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế Thành phố; nhiệm vụ giao tại Công văn số 9782/SXD-QLN&TTBĐS ngày 26/3/2026 của Sở Xây dựng và Công văn số 3170/UBND-ĐT ngày 18/4/2026 của Ủy ban nhân dân Thành phố.
Nhu cầu thuê có khả năng chi trả gấp khoảng 4,1 lần chỉ tiêu; có sự lệch pha tương đối giữa nhu cầu và nguồn cung về đất, nhà cho thuê
Tổng nhu cầu thuê (cầu tiềm năng), từ 59,3% số người của ba nhóm có nhu cầu.
Cầu hiệu dụng tại mức giá 3,77 triệu đồng/căn/tháng mà một nửa số hộ chấp nhận.
Tỷ lệ chỉ tiêu 52.000 căn theo Nghị quyết số 303/NQ-CP so với cầu hiệu dụng.
Nhu cầu nằm ở 129 địa bàn chưa có trong danh mục quỹ đất.
Nhu cầu lớn hơn nhiều so với chỉ tiêu
Khoảng 65% cầu hiệu dụng thuộc công nhân, người lao động. Hai phép kiểm tra cho dải 150–369 nghìn căn (2,9–7,1 lần chỉ tiêu).
Tình trạng nhà ở hiện tại quyết định nhu cầu
91,5% người đang thuê có nhu cầu, so với 14,5% người đã có nhà riêng; chênh lệch gấp gần sáu lần chênh lệch giữa ba nhóm.
Rào cản lớn nhất là thông tin và thủ tục
64,1% thiếu thông tin, 43,9% thấy thủ tục phức tạp; 95,4% chưa từng nộp hồ sơ. Giá tăng 20% thì 36,8% người có nhu cầu rút lui.
Lệch pha tương đối giữa nhu cầu và nguồn cung về đất, nhà cho thuê
147 khu đất đủ chứa khoảng 191.375 căn, nhưng phân bố của quỹ đất và nguồn cung nhà cho thuê chưa khớp với phân bố nhu cầu: 74,8% nhu cầu nằm ở 129 địa bàn chưa có trong danh mục quỹ đất.
Đường sắt đô thị mở vùng đất khả thi
Mạng khoảng 187 km năm 2030 và 462 km năm 2035; quỹ đất quanh ga là công cụ chính cho 2031–2040.
Chỉ tiêu đã có, nhưng các con số nhu cầu đang lưu hành lệch nhau gần 760 lần
Nguồn: Công văn số 680/QLN&TTBĐS (958 căn, kênh công văn đến 30/6/2026, đang thu thập); số liệu nhu cầu chỗ ở công nhân khu công nghiệp (727.358); kết quả khảo sát (211.706 căn cầu hiệu dụng).
Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 giao Thành phố 52.000 căn nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030, tăng dần từ 2.000 căn năm 2026 lên 20.000 căn năm 2030.
Trước đó Thành phố đã phân khai 45.000 căn cho ba đầu mối theo Báo cáo số 24147/SXD-PTĐT ngày 06/7/2026: Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố 25.000; Liên đoàn Lao động Thành phố 10.000; nhà lưu trú công nhân 10.000.
Khung pháp lý tác động trực tiếp tới nhà ở cho thuê
| Văn bản | Nội dung dùng trong báo cáo |
|---|---|
| Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 | Khung chung về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, đối tượng hưởng chính sách (Điều 76). |
| Nghị quyết số 201/2025/QH15 | Thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội. |
| Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 | Quỹ nhà ở địa phương: hoàn vốn, không vì lợi nhuận (Điều 5); mua lại quỹ nhà có sẵn (khoản 1 Điều 18). |
| Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16 | Cơ sở chuyển công năng nhà tài sản công, phát triển quỹ đất theo định hướng giao thông công cộng. |
| Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 | Chỉ tiêu 52.000 căn theo năm (Phụ lục III); ưu tiên đô thị lớn, khu công nghiệp, khu TOD; báo cáo tiến độ hằng quý. |
| Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) | Khoản 1 Điều 33 về quỹ đất nhà ở cho thuê trong khu TOD; hiệu lực dự kiến 01/3/2027 nếu được thông qua. |
11.895 phiếu, suy rộng lên khung tổng thể 3,11 triệu người qua năm bước công khai
| Nhóm đối tượng | Cỡ mẫu thiết kế | Phiếu hợp lệ | Sai số biên (95%) | Khung tổng thể N | Tỷ lệ có nhu cầu | Số căn suy rộng |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhóm 1 · cán bộ, công chức, viên chức và người lao động trong hệ thống chính trị | 10.000 | 9.018 | ±1,05 | 210.000 | 47,0% | 22.657 |
| Nhóm 2 · đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội (Điều 76) | 2.000 | 566 | ±4,14 | 700.000 | 59,5% | 95.643 |
| Nhóm 3 · công nhân, người lao động trong và ngoài khu chế xuất, khu công nghiệp | 2.000 | 2.311 | ±2,09 | 2.200.000 | 60,4% | 305.111 |
| Tổng | 14.000 | 11.895 | - | 3.110.000 | 59,3% | 423.411 |
Mỗi số liệu dùng cho kiến nghị mang một trong năm nhãn nguồn: KS (khảo sát), SR (suy rộng), HC (hành chính), GĐ (giả định của đơn vị tư vấn), MP (mô phỏng). Khung N là giả định phương án 2 vì các sở, ngành chưa chốt số bằng văn bản.
Nhu cầu có khả năng chi trả 211.706 căn, gấp khoảng 4,1 lần chỉ tiêu, trải trên bốn dải giá
Nguồn: Bảng 12, 16, 20 (nhãn SR); Nghị quyết số 303/NQ-CP, Phụ lục III (HC). Dải tô nhạt: hai phép kiểm tra theo cơ cấu tổng thể và đơn vị quy đổi, 150–369 nghìn căn.
Tại mọi điểm trong dải kiểm tra, cầu vẫn gấp 2,9 đến 7,1 lần chỉ tiêu, nên kết luận không đổi chiều. Báo cáo giữ 211.706 căn làm số tham chiếu vì nó nằm trong dải và được tính qua các bước công khai từng tham số.
Thị trường cho thuê tư nhân không bù được phần vượt: căn hai phòng ngủ 45–60 m² có giá chào thuê trung vị 8,0 triệu đồng/tháng, chỉ 5,5% số tin dưới 5,16 triệu đồng.
| Dải | Mức chi trả (đồng/căn/tháng) | Số căn | Loại hình cung phù hợp | Nhóm 1 | Nhóm 2 | Nhóm 3 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| D1 | từ 5.162.518 | 105.853 | Nhà ở xã hội căn từ 54 m²; nhà ở thương mại cho thuê | 7,5% | 29,7% | 62,8% |
| D2 | 3.765.341 – dưới 5.162.518 | 105.853 | Nhà ở xã hội cho thuê căn 39–54 m² | 7,2% | 24,8% | 68,0% |
| D3 | 2.622.587 – dưới 3.765.341 | 105.853 | Căn nhỏ 27–39 m²; nhà lưu trú công nhân; nhà trọ đạt chuẩn | 5,0% | 22,1% | 72,9% |
| D4 | dưới 2.622.587 | 105.852 | Giường, phòng ở ghép, ký túc xá; nâng chuẩn nhà trọ; hỗ trợ tiền thuê | 3,3% | 17,6% | 79,0% |
Phần nhà ở xã hội của cầu hiệu dụng (79,3%): kênh Nhà nước chủ yếu ở D1, doanh nghiệp nhà ở xã hội chủ yếu ở D2.
Chỉ cần chỗ ở (7,2%): nhà lưu trú, ký túc xá, nhà trọ nâng chuẩn.
Hộ cần từ ba phòng ngủ (13,5%): phù hợp nhà ở thương mại cho thuê.
Người đang thuê trọ là người cần nhất; điều họ thiếu trước hết là thông tin và thủ tục
Chênh lệch theo tình trạng nhà ở 77,0 điểm %, gấp gần sáu lần chênh lệch giữa ba nhóm (13,4 điểm %); giữ nguyên sau khi kiểm soát thu nhập, tuổi, quy mô hộ, địa bàn.
chưa từng nộp hồ sơ; 56,6% chưa từng tìm hiểu.
Hệ số co giãn theo giá: giá tăng 20% thì 36,8% rút lui.
Hàm ý: quy chế cho thuê dành trọng số cao nhất cho tình trạng nhà ở hiện tại của người đăng ký; cổng thông tin một cửa là giải pháp có chi phí thấp nhất trong toàn bộ khung chính sách.
Mức giá chấp nhận được hội tụ ở khoảng 3,77 triệu đồng một căn một tháng
Nguồn: Bảng 37 (câu Q37, giá phù hợp với cả hộ); Bảng 25 (tin rao ngày 05/9/2026). Thang đo độc lập thứ hai cho 3.528.121 đồng, chênh 6,3%; ổn định qua hai lần chốt số liệu.
Diện tích thuê được ở sàn khung giá nhà ở xã hội (96.000 đ/m²/tháng) tại ngưỡng cầu 50% và 25%. Diện tích căn là đòn bẩy ngang với giá.
Số hộ Nhóm 1 và Nhóm 2 có chi thuê dự kiến vượt ngưỡng an toàn 30% thu nhập.
Người có nhu cầu không có khả năng đặt cọc, bị loại ngay từ khâu đầu vào.
Có sự lệch pha tương đối giữa nhu cầu và nguồn cung về đất, nhà cho thuê
Tỷ trọng cầu theo nơi mong muốn thuê (câu Q34b), số liệu chốt 10/9/2026.
Trong 20 địa bàn cầu cao nhất, chỉ 3 có đất trong danh mục, 4 có văn bản trả lời không có đất. Quỹ đất theo Công văn số 2958/SNNMT-QLĐ ngày 02/02/2026.
Cầu 77,2% theo quy ước gia quyền Bảng 22 (63,7% nếu tính theo cơ cấu tổng thể).
147 khu đất (478,4 ha) đủ chứa khoảng 191.375 căn. Ba hướng xử lý: mở rộng danh mục sang 129 địa bàn chưa được nêu; ở lõi đô thị chuyển công năng nhà tài sản công và mua lại quỹ nhà có sẵn; phân bổ chỉ tiêu theo tỷ trọng nhu cầu của tiểu vùng.
Đường sắt đô thị mở rộng vùng đất khả thi cho giai đoạn 2031–2040
Nguồn: Bảng 47 (nhãn MP, GĐ). Dải cầu năm 2040: 227,0–279,3 nghìn căn. Một phần số căn cam kết đến 2030 đưa vào sử dụng sau 2030.
Mạng đường sắt đô thị hiện nay, năm 2030, năm 2035 (biên thấp 355 km).
Ngưỡng khoảng cách tham chiếu trong vùng đi bộ tới ga, theo giả định thời gian đi lại của đơn vị tư vấn.
Nguyên tắc cho vành đai ngoài sau 2035: đất trước, ga sau, giữ quỹ đất quanh ga tương lai và chỉ xây khi mốc vận hành đã chắc chắn.
Giữ nguyên 45.000 căn đã phân khai, giao 7.000 căn tăng thêm theo khoảng trống cầu
Nguồn: Bảng 50 (nhãn GĐ), làm tròn tới hàng chục. Mức đã phân khai theo Báo cáo số 24147/SXD-PTĐT.
Bốn nguyên tắc
- Thứ nhất, giữ nguyên 45.000 căn và ba đầu mối đã phân khai.
- Thứ hai, tách loại hình: 10.000 căn nhà lưu trú cho phân khúc chỉ cần chỗ ở; 42.000 căn hộ đối chiếu với 167.856 căn phần nhà ở xã hội.
- Thứ ba, bù khoảng trống theo 12 ô nhóm × tiểu vùng; không ô nào âm.
- Thứ tư, giao theo chức năng: D1 cho Quỹ; D2 cho doanh nghiệp (Sở Xây dựng theo dõi); Nhóm 3 ngoài các khu cho Liên đoàn Lao động, trong các khu cho Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp.
Kết quả: 42.000 căn hộ về đúng cơ cấu cầu 81,6% / 13,8% / 4,6% theo ba tiểu vùng, so với 50,2% cho TP.HCM cũ nếu áp tỷ lệ phân khai hiện hành.
Lịch phân khai theo năm, khớp Phụ lục III Nghị quyết số 303/NQ-CP (Bảng 51)
| Đầu mối | Đã phân khai | Bổ sung | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | Cộng |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố | 25.000 | 2.370 | 1.050 | 2.630 | 5.260 | 7.900 | 10.530 | 27.370 |
| Liên đoàn Lao động Thành phố | 10.000 | 800 | 420 | 1.040 | 2.080 | 3.110 | 4.150 | 10.800 |
| Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp | 10.000 | 1.290 | 430 | 1.090 | 2.170 | 3.260 | 4.340 | 11.290 |
| Doanh nghiệp bất động sản (ngoài ngân sách) | - | 2.540 | 100 | 240 | 490 | 730 | 980 | 2.540 |
| Cộng | 45.000 | 7.000 | 2.000 | 5.000 | 10.000 | 15.000 | 20.000 | 52.000 |
Lịch chỉ tiêu, không phải tiến độ cam kết: mỗi đầu mối có tiến độ riêng, miễn luỹ kế không thấp hơn lịch. Phương án giả định Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp là đầu mối của 10.000 căn nhà lưu trú, và 10.000 căn của Liên đoàn Lao động phục vụ người lao động cả trong và ngoài các khu (độ nhạy tại mục 8.8.3).
Năm nhóm kiến nghị, xếp theo thời điểm thực hiện
| Thời điểm | Nhóm | Nội dung | Chủ trì, phối hợp |
|---|---|---|---|
| Quý IV/2026 | Dữ liệu nền | Chốt khung tổng thể N của ba nhóm bằng văn bản; bổ sung toạ độ 148 khu đất; mở rộng danh mục sang 129 địa bàn. | Sở Nội vụ; UBND cấp xã; Liên đoàn Lao động; Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp; Sở Nông nghiệp và Môi trường |
| 2026–2030 | Chỉ tiêu và lộ trình | Triển khai 52.000 căn theo mục 8.8; theo dõi bằng số căn cam kết tạo lập; đánh giá giữa kỳ cuối 2028; khoảng 75.000 căn mỗi giai đoạn sau 2030. | Sở Xây dựng; bốn đầu mối |
| Quý I/2027 | Thông tin, xét duyệt | Cổng thông tin một cửa; quy chế cho thuê với trọng số cao nhất cho tình trạng nhà ở; trợ cấp tiền thuê theo hộ, hỗ trợ đặt cọc (quý II/2027). | Sở Xây dựng |
| Trong năm 2027 | Cơ chế nguồn cung | Thứ nhất, tín dụng 30–40 năm kèm bảo lãnh. Thứ hai, mua lại quỹ nhà có sẵn theo khoản 1 Điều 18 Nghị định số 302/2025/NĐ-CP. Thứ ba, nhà lưu trú, ký túc xá, nâng chuẩn nhà trọ. | Sở Tài chính; Sở Xây dựng |
| 2027–2030 | Không gian | Đưa tỷ lệ quỹ đất và sàn nhà ở cho thuê vào quy hoạch các khu TOD quanh mạng 187 km (2030) và 462 km (2035). | Sở Xây dựng; cơ quan quy hoạch |
Sản phẩm 2 kế thừa toàn bộ phía cầu của Sản phẩm 1 và bổ sung phía cung
Nguyên tắc kế thừa: Sản phẩm 2 không tạo số cầu hay mức giá mới. Cùng ngày chốt 10/9/2026, cùng khung N, cùng năm nhãn nguồn.
Phần Sản phẩm 2 tự xây dựng
- Phương án cơ sở PA1: mua lại 11.000; tiếp nhận, cải tạo 4.000; xây mới trên đất công 8.000; thuê dài hạn để cho thuê lại 2.000 căn.
- Cam kết tạo lập 7.550 / 7.750 / 5.950 / 3.750 căn (2027–2030); đưa vào sử dụng đến hết 2030 kỳ vọng 13.480 căn (P10–P90: 11.660–15.200).
- Vốn không hoàn lại khoảng 18.953 tỷ đồng giai đoạn 2027–2030.
- Giá thuê tính đủ chi phí 4,78 triệu đồng/căn/tháng, thấp hơn cận dưới dải D1 của Sản phẩm 1.
Đầu ra mục 8.8 chuyển sang Sản phẩm 2
- Phần của Quỹ thành 27.370 căn: 25.000 căn đã phân khai cộng 2.370 căn tăng thêm (Nhóm 1, Nhóm 2, dải D1; 2.170 căn ở TP.HCM cũ).
- Lịch đối chiếu của Quỹ lấy theo Bảng 51: 1.050 / 2.630 / 5.260 / 7.900 / 10.530 căn.
- Công cụ cho phần tăng thêm theo địa bàn T1, T2: mua lại, chuyển công năng tài sản công, tái phát triển quanh ga.
- Phát hiện thứ hai đi thẳng vào quy chế cho thuê của Quỹ; danh sách chờ lập từ 2026 vì hai phần ba phân khúc D1 muốn thuê trong 2026–2027.
Ba giới hạn không làm đổi chiều kết luận, nhưng quyết định độ chính xác của số căn
Biên độ dao động do khung tổng thể N giả định, tham số chi phối mạnh nhất.
Phiếu Nhóm 2 đạt được so với thiết kế; kết luận Nhóm 2 đọc ở mức định hướng.
chưa có toạ độ địa lý; đối chiếu cầu - đất đang ở cấp địa bàn.
Đề nghị hội đồng cho ý kiến
- Phương án phân khai 52.000 căn tại mục 8.8, gồm đầu mối của 10.000 căn nhà lưu trú và đối tượng phục vụ của 10.000 căn Liên đoàn Lao động.
- Năm nhóm kiến nghị và lộ trình triển khai tại Bảng 52.
- Cách Sản phẩm 2 tiếp nhận phần 27.370 căn của Quỹ và lịch đối chiếu theo Bảng 51.